Свяжитесь с нами:

  • +7 7772055582
  • +44 7518875575

Дело №4. ДЕВАЛЬВАЦИонный риск: Покупатель против Продавца

девальвация недвижимостиПрошлогодняя девальвация национальной валюты на 20%, пожалуй, была самым неожиданным и неприятным сюрпризом для всего населения Казахстана в 2014 году. Но наибольший стресс испытали те, у кого из-за девальвации сорвались сделки по приобретению недвижимости или кто, только что продав свою недвижимость, не успел перевести деньги в более твердую конвертируемую валюту, таким образом разом лишившись значительной суммы денег. Согласно законодательству о валютном регулировании в Казахстане запрещено совершать сделки в иностранной валюте между гражданами Республики Казахстан. Однако на практике любая сделка купли-продажи квартиры или машины оценивается в твердой конвертируемой валюте, обычно в долларах США (у.е.), а при нотариальном заверении в договоре сумма указывается только в тенге. Вот из-за этой устойчивой особенности местного рынка наша Клиентка оказалась втянутой в очень неприятную историю после девальвации национальной валюты.

Наша Клиентка долго копила на первоначальный взнос, чтобы наконец-то приобрести свою первую квартиру по программе ипотечного кредитования. И вот ее мечта сбылась! Она нашла подходящую квартиру, банк одобрил ее заявку на ипотечный кредит, и она оформила с продавцом квартиры договор купли-продажи, оплатив стоимость приобретаемой квартиры в тенге. Сделка была совершена 10 февраля, а 11 февраля страну накрыла девальвация.

Продавец, осознав, что из-за девальвации она, по сути, потеряла 20% от стоимости проданной квартиры в перерасчете на у.е., отказалась выезжать из квартиры и стала требовать от Клиентки, чтобы та доплатила еще 20% от стоимости квартиры. Но для нашей Клиентки это была неподъемная сумма. Более того, она уже должна была выплачивать проценты по ипотечному кредиту. А так как Продавец отказывалась съезжать из квартиры, Клиентке приходилось тратить деньги на аренду жилья.

Клиентка искренне надеялась, что она сможет по-человечески договориться с Продавцом, ведь ее вины не было в том, что произошла девальвация. Но Продавец была непреклонна. Более того, Продавец подала в суд на нашу Клиентку, что та отказывается ей выплачивать якобы оставшуюся сумму за квартиру.

Клиентка обратилась к нашим адвокатам за защитой своих интересов. В суде мы доказали, что Продавец не имела права требовать с Покупателя какую-либо доплату за свою проданную квартиру. Сделка была совершена и нотариально засвидетельствована, а деньги были переданы в полном объеме именно в том количестве, о котором договорились стороны. Покупатель со своей стороны полностью выполнила свои обязательства. А девальвация национальной валюты – это уже риск, который должна была предусмотреть Продавец. По сути, Продавец могла бы сразу сконвертировать полученную сумму за квартиру в твердую валюту и положить эту сумму на долларовый депозит в банк. У нее было такое право, но она этим правом не воспользовалась. Мы, конечно, понимаем, насколько это досадно, но это, как говорится, уже не головная боль Покупателя.

Суд полностью поддержал наши доводы, а также удовлетворил наш встречный иск о принудительном выселении Продавца из квартиры, в которой наша Клиентка наконец-то смогла поселиться.

 

NOVALEX советует:

К сожалению, девальвацию национальной валюты очень сложно прогнозировать: в условиях отсутствия экономической стабильности рынка она может наступить в любой момент. И всё же, если Вы продаете недвижимость или машину, Вы можете обезопасить себя, грамотно составив договор задатка или предварительный договор купли-продажи. Например, в договоре Вы можете предусмотреть девальвацию в качестве обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), при наступлении которого Вы имеете право отказаться от исполнения договора, либо Вы можете перенести риск наступления девальвации на покупателя, указав, что при наступлении девальвации Покупатель обязан доплатить разницу в размере девальвации.

NOVALEX поможет:

– Добиться восстановления нарушенных прав, возмещения убытков и компенсации морального вреда в судебном и внесудебном порядке.

– Составить и оформить договор купли-продажи квартиры и иного недвижимого имущества на лучших для клиента условиях, а также зарегистрировать его в уполномоченных государственных органах.


2

  • Марина
    Автор: Марина April 26

    Здравствуйте!прочитав вашу статью возникли вопросы,т.к.сама продаю сейчас квартиру под ипотеку.Будет ли правомерным писать в договоре задатка или купле-продаже цену или условия изменения стоимости квартиры привязанной к изменению курса иностр.валюты?Вроде по закону все сделки оформляются в тенге и без привязки к ин.валюте.Или,прописав в договоре форс-мажор девальвацию,перейдет ли в ее случае автоматически квартира к прежнему хозяину,если деньги банк выдает после оформления квартиры в цоне покупателем?Не придется ли аннулировать сделку через суд?

    Ответить
    • novalex
      Автор: novalex April 28

      Добрый день. Согласно Гражданскому Кодексу и Закону РК “О валютном регулировании и валютном контроле” все сделки между резидентами РК, включая граждан Казахстана, должны осуществляться только в национальный валюте – тенге. Однако законом не запрещено исчислять сумму сделки с привязкой к иностранной валюте, поэтому в Казахстане на законодательном уровне не запрещено выражать сумму товара, услуги или сделки в у.е. (хотя подобные изменения планирует ввести НацБанк). Самое главное, чтобы стоимость квартиры при оформлении сделки купли-продажи была зафиксирована в тенге, и если покупатель перечисляет деньги за квартиру банковским переводом, сумма должна быть перечислена в тенге, а продавец должен уже как можно скорее сконвертировать эту сумму в иностранную валюту, если опасается девальвационных рисков.
      На данный момент, учитывая возможные девальвационные риски, мы рекомендуем оформлять сделку купли-продажи, если у покупателя уже есть вся сумма денег, а если покупатель покупает квартиру в ипотеку, то его заявка уже должна быть одобрена. Договор задатка желательно заключать на короткий срок (1-2 дня) с обязательным указанием девальвационных рисков в качестве форс-мажорных обстоятельств, в случае наступление которых договор задатка расторгается и квартира, соответственно, остается у владельца. На практике покупатели, у которых есть на руках деньги, сами держат всю наличность в иностранной валюте, чтобы тоже избежать девальвационных рисков.
      По ипотечному кредитованию банк обязан выдать деньги клиенту до оформления сделки купли-продажи с продавцом, потому что сделка совершается в момент передачи денег или сразу после того, как деньги поступят на счет продавца. Обычно банк перечисляет деньги на счет клиента, а тот уже по своему усмотрению снимает деньги и отдает их наличными продавцу в момент совершения сделки купли-продажи у нотариуса, либо переводит деньги на счет ДО удостоверения сделки у нотариуса. Поэтому Вы, как продавец, имеете право требовать передачи Вам денег в момент заключения сделки или заранее, если сумма перечисляется банковским переводом. И как только Вы получили сумму за квартиру в тенге, это уже Ваша обязанность как можно скорее сконвертировать ее в иностранную валюту, если Вы хотите избежать девальвационных рисков, которые, к сожалению, наступают внезапно.

      Ответить

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Вы можете использовать следующие HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>