Дело №3. КВАДРАТная тяжба: Покупатель против Застройщика

Одна наша Клиентка была обладательницей двухкомнатной квартиры площадью 40м². в центре города. Квартира казалась ей тесноватой, и она хотела улучшить свои жилищные условия и переехать в квартиру с большей площадью.

Однажды она обнаружила в своем почтовом ящике рекламный буклет о продаже квартир в чистовой отделке в новом жилищном комплексе N (ЖК N). Согласно этому буклету любой желающий мог купить себе квартиру различной площади и планировки по весьма доступной цене: 1500 у.е. за квадратный метр. Клиентке это предложение показалось очень заманчивым. Она нашла сайт этого ЖК в интернете, на котором  содержалась та же информация, что и в буклете. Договорившись о встрече с отделом продаж, она приехала в ЖК N, где ей продемонстрировали двухкомнатную квартиру с площадью 50м². По крайней мере, именно такую квадратуру называла сотрудница отдела продаж, и именно эта квадратура была указана на сайте ЖК. Квартира была в чистовой отделке и готовая к проживанию. Но было одно «НО»: сотрудница отдела продаж сказала, что эта квартира уже продана, но Клиентке могут предложить другую квартиру, правда в черновой отделке, где, по желанию Клиентки, дочерняя организация Застройщика может сделать дорогой евроремонт за короткий срок в течение двух месяцев.

Клиентка была восторженна от увиденного. Она тут же продала свою квартиру и смогла полностью оплатить стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50м² и ремонт. Она была рада, что теперь ее новая квартира на целых 10 метров больше!

Но… радовалась Клиентка недолго. Сначала ее насторожило, что когда она подписывала Договор купли-продажи, площадь квартиры была указана как 40м². Но сотрудница отдела продаж поспешила развеять ее сомнения, сказав, что так надо в целях уменьшения налоговых выплат. При этом в договоре на выполнение ремонтно-отделочных работ была указана площадь 50 кв.м., так что Клиентка поверила, что все в порядке.

Когда отделочные работы завершили, Клиентка была в ужасе: полы были кривые, ламинат вздувшийся, кривые подоконники, в окнах – щели… По нашей рекомендации она заказала экспертную оценку стоимости ремонтно-отделочных работ, и оказалось, что при отделке квартиры были использованы дешевые строительные материалы низкого качества, и вся стоимость, даже с учетом времени рабочих, была в 10 раз ниже той стоимости, которую Клиентка заплатила Застройщику!

Следующий неприятный сюрприз ее ожидал, когда она получила документы на квартиру, где было указана официальная площадь квартиры – 40 кв.м.! Клиентка была в настоящем шоке: куда пропали те 10 квадратных метров, которым она была так рада?!!! Ее негодованию, возмущению и расстройству не было предела. Получалось, что она сменила свои 40 квадратов на такие же 40 квадратов, и никак не улучшила свои жилищные условия, а только приобрела большую головную боль…

Мы пришли на помощь Клиентке и подали в суд на недобросовестного Застройщика. Оказалось, что купленная Клиенткой квартира изначально проектировалась с площадью 40 квадратных метров. А путаница началась в тот момент, когда риэлторы, нанятые для рекламы квартир, искусственно завысили площадь квартиры, сделав так называемый расчет «по внешней стороне стен», и квартира тут же «выросла» на целых 10 квадратов.

К сожалению, недобросовестные казахстанские застройщики и риэлторы нередко используют такой метод расчета площади квартир, чтобы таким образом завлечь неискушенных покупателей относительно низкими, на первый взгляд, ценами. Но здесь нужно отметить, расчет площади квартир по внешним стенам НЕЗАКОНЕН. Согласно Приложению 1 к СНИПу РК 3.02-43-2007 «Жилые здания» – «Правила определения площади помещений, площади застройки, этажности и строительного объема здания», «площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов)». Далее, согласно Инструкции Министерства Юстиции от 13 февраля 2014 года по первичному и последующему государственному техническому обследованию объектов недвижимости, пункт 89, «подсчет площадей помещений производится на основе величин, взятых непосредственно при замерах». То есть, площадь любой квартиры, включая общую и полезную, должна измеряться изнутри, по внутренним стенам, а никак не по внешним. И это является самым логичным способом измерения площади квартиры:

• Во-первых, покупатель не должен платить за воздух, который находится за внешними стенами его квартиры.
• Во-вторых, невозможно физически измерить квартиру по внешним стенам, особенно если квартира на верхних этажах. Для этого потребовалась бы специальная техника, подъемные краны и прочее, что сделало бы такую процедуру невероятно обременительной как по времени, так и по стоимости.

Юристы NOVALEX смогли доказать в суде, что продавец (Застройщик) умышленно ввел в заблуждение нашего Клиента в части реальной площади продаваемой квартиры, а его дочерняя компания не выполнила надлежащим образом свои обязательства по договору ремонтно-отделочных работ. До вынесения судебного решения Застройщик поспешил заключить мировое соглашение с нашей Клиенткой, в котором учел все наши требования по возмещению стоимости несуществующих квадратных метров и некачественно выполненных отделочных работ.

Советы NOVALEX при покупке жилой недвижимости у застройщиков:

• Внимательно читайте договор купли-продажи с обеих сторон, а также все сноски и любой текст мелким шрифтом. Очень часто в таких сносках Застройщик указывает, что «1 квадратный метр рассчитывается по внешним стенам или по серединной площади». Если Вы подпишете такой договор, то Застройщик всегда может сослаться на то, что Вы читали договор и видели этот пункт, и никто не заставлял Вас подписывать его.
• Перед покупкой требуйте у Застройщика показать технический паспорт квартиры, зарегистрированный в уполномоченном государственном органе («Центр по недвижимости» Министерства Юстиции). Данные технического паспорта должны быть отражены в договоре купли-продажи квартиры. Если на момент покупки квартиры технический паспорт не готов, то Вы рискуете переплатить существенную сумму денег, если реальная площадь окажется меньше заявленной Застройщиком.

NOVALEX поможет:

– Добиться восстановления нарушенных прав, возмещения убытков и компенсации морального вреда в судебном и внесудебном порядке.

– Составить и оформить договоры купли-продажи, дарения, обмена недвижимого имущества на лучших для клиента условиях, а также зарегистрировать его в уполномоченных государственных органах.